Кадастровый учет машиномест
«Дом» для автомобиля
Ежегодно в России продается несколько сотен тысяч автомобилей, и весь этот постоянно увеличивающийся автопарк нуждается в местах под стоянку. Для крупных мегаполисов вроде Москвы или Санкт-Петербурга парковочный вопрос давно стал одной из самых насущных проблем, решение которой продвигается с огромным трудом. Сказывается и архитектурное наследие советской эпохи – тогда проектировка городских кварталов попросту не предусматривала наличие у населения такого количества машин – и нежелание самих граждан платить за крытые паркинги или охраняемые стоянки, когда можно просто оставить машину во дворе. Однако уже с 1 января ситуация, как обещают чиновники и прогнозируют эксперты, начнет меняться, поскольку в силу вступит новый федеральный закон, который введет в обиход процедуру кадастрового учета машиномест.
Предыстория вопроса
Попытки упорядочить данную сферу Государственная Дума предпринимает с 2014 года, но до недавних пор определение понятия машиноместа и законодательное оформление такого владения фактически никак не регламентировались. Если с обычными гаражами никаких сложностей не возникало – у них есть стены и потолок, соответственно, это уже нежилое помещение – то с наземными и подземными паркингами дело обстояло совершенно иначе. Пожарные нормы запрещают монтаж внутри таких сооружений дополнительных перегородок, тогда как представители БТИ, в соответствии с техническим регламентом и действующими требованиями, имеют право делать замеры и составлять технический план помещения только на высоте стен или перегородок в 1,1-1,3 метра от уровня пола. Без выполнения этого условия получить кадастровый номер, а, соответственно, и осуществить кадастровый учет машиномест, было невозможно. Попытки же возвести временные перегородки и снести их сразу после ухода специалистов из БТИ, по сути, также являлись нарушением российского законодательства. Застройщики, предусматривающие создание парковок в возводимых многоэтажных жилых домах, и заинтересованные в продаже не только квартир, но и мест под автомобили, нашли альтернативу кадастровому учету ашиномест: паркинг ставился на учет целиком, а продажа в нем отдельных машиномест осуществлялась в виде оформления доли в общей собственности. Однако такой подход означал, что каждая конкретная парковка не является индивидуализированной – по сути, никаких юридических гарантий и прав ставить свой автомобиль именно на этом участке стоянки ни у кого из жильцов не было, и все решалось лишь через личные договоренности. Кроме того, проблему создавали попытки продать такое имущество, поскольку приоритетное право покупки в долевой собственности имеют собственники других долей, и при продаже сначала необходимо оформить их отказ от покупки. Очевидно, что даже если парковка в цоколе многоэтажного дома рассчитана хотя бы на сотню машин, получить отказ у каждого собственника дело крайне хлопотное, а на деле – практически нереальное.
В результате владельцам парковочных мест приходилось оформлять передачу прав по договору дарения, что в свою очередь подразумевает незаконность выплаты любых компенсаций от получателя подарка.
Мнения экспертов
И депутаты, и юристы, и автолюбители единогласны в том, что давно назревший вопрос с кадастровым учетом машиномест требует своего решения, однако при этом оценки нового федерального закона даже среди экспертов сильно разнятся. Так, с одной стороны, признается безусловная польза, которую ожидают от вступления его в силу: постановка на кадастровый учет машиномест позволит сделать их полноценным объектом недвижимости и, как следствие, выведет «из тени» на рынок. Парковочные места станут предметом купли-продажи, права граждан на них будут законодательно закреплены, на приобретение машноместа можно будет получить ипотечный кредит. Кроме того, любые сделки с такой недвижимостью можно будет осуществлять свободно, поскольку автовладельцы не будут «привязаны» к долевой собственности в паркингах. Не говоря уже о том, что теперь никто не посмеет оставить машину на чужом месте.
С другой стороны, по мнению многих юристов, в нынешнем своем виде законопроект не решает проблему целиком, а лишь является первым шагом на пути к комплексному рассмотрению данного вопроса. В частности, если с кадастровым учетом машиномест и регистрацией прав на них – когда речь идет о закрытых и открытых парковках – с новым законом все, в общем-то, становится доступно и прозрачно, то проблемы придомовых территорий документ не решает. Автолюбители по-прежнему будут оставлять своих «железных коней» вдоль дворовых проездов, на детских и спортивных площадках, заезжать на тротуары и бросать машину у подъезда, лишь бы не платить за парковку.
Высказываются также опасения, что закон может открыть лазейку для недобросовестных сделок, когда места в паркингах будут выкупаться посторонними людьми с целью перепродажи по завышенным ценам местным жителям. Впрочем, уже сейчас подобная практика встречается у многих застройщиков: парковки в новостройках распродаются по договору уступки права, что на деле является незаконным, поскольку любые сделки с общедомовой собственностью (в том числе автостоянками на цокольных этажах жилых зданий) могут производиться только с разрешения общедомового собрания жильцов.
Кадастровый учет машиномест
В июне 2016 года во втором чтении Государственная Дума приняла законопроект №720000-6 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В целом новый федеральный закон затрагивает не только Гражданский, но и Градостроительный кодекс, а также федеральные законы «О государственной регистрации имущества» и «Об ипотеке». Машиноместа, в соответствии с этим документом, признаются недвижимым имуществом
– соответственно, их владельцы будут обязаны выполнить постановку на кадастровый учет машиномест и государственную регистрацию прав на них.
Машиноместо определяется как «предназначенная исключительно для размещения транспортных средств индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограниченна либо частично ограниченна строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о Государственном кадастровом учете порядке». Таким образом, даже просто ограниченная разметкой площадка под автомобиль в наземном или подземном паркинге станет «полноценным» машиноместом, а ее владелец получит соответствующие права и обязанности – в том числе за недвижимость придется платить налоги. При этом все ранее полученные документы, удостоверяющие право собственности на машиноместа (например, на владение ими как долей в общей собственности), не потребуют переоформления и сохранят свою юридическую силу.
В связи с вступлением в силу с 1 января 2017 года нового федерального закона группа компаний «ЛенКадастр» расширяет спектр своей деятельности и предлагает юридическим лицам полный комплекс услуг по постановке на кадастровый учет машиномест на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.